בדק בית לפני קניה: מה בודקים בדירה יד שנייה לפני שחותמים

למה דירה יד שנייה צריכה בדיקה אחרת

בדירה חדשה יש מפרט, וחוק המכר (דירות) קובע כמה זמן הקבלן אחראי לכל ליקוי. בדירה יד שנייה שנקנית מאדם פרטי, התמונה שונה: מה שחל עליכם הוא בעיקר מה שכתוב בחוזה, והרבה חוזים כוללים סעיף שלפיו הקונה ראה את הדירה ומקבל אותה במצבה. משמעות הסעיף הזה היא שאלה לעורך הדין שלכם, אבל ברור דבר אחד: כדאי לדעת מה המצב לפני שחותמים, לא אחרי.

יש חריג חשוב. אם הדירה חדשה יחסית, ייתכן שחלק מתקופות הבדק והאחריות של הקבלן שבנה אותה עוד לא נגמרו. חוק המכר (דירות) מחיל את חובות הקבלן גם כלפי "קונה משנה", מי שקונה מהקונה הראשון, והתקופות נספרות מהמסירה המקורית. צנרת ואיטום, למשל, הן בתקופת בדק של ארבע שנים. בקשו מהמוכר את תאריך המסירה ואת המפרט המקורי, ובדקו את זה עם עורך דין.

בדירה ישנה, בת עשרים או ארבעים שנה, השאלה היא לא "מה הקבלן חייב" אלא "כמה יעלה לי להביא את הדירה למצב שאני רוצה". לזה בדיוק משמש הדוח.

מה מחפשים בדירה ישנה

רטיבות. זה הממצא הנפוץ והיקר. צבע טרי על קיר אחד בלבד, או על התקרה בחדר הרחצה, הוא סיבה לבדוק שם עם מד לחות. גם כתם שהתייבש יכול לחזור בחורף. הבודק בודק קירות של חדרים רטובים, תקרות מתחת למרפסות ולגג, וקירות חיצוניים. אם כבר ידוע על כתם, קראו על איתור רטיבות.

צנרת. בבניינים ישנים הצנרת בתוך הקירות יכולה להיות ישנה מאוד. לחץ מים חלש, מים עכורים כשפותחים ברז אחרי זמן, או נזילות מתחת לכיורים הם סימנים. החלפת צנרת בדירה היא עבודה גדולה.

סדקים. סדק דק בטיח הוא לרוב עניין קוסמטי. סדק אלכסוני מפינת חלון, סדק שחוזר אחרי צבע, או סדק בקורה, צריכים הסבר. פירוט בעמוד סדקים בקירות.

חלונות ותריסים. חלונות ישנים שלא נאטמים מכניסים מים ורוח, והחלפה שלהם עולה.

תוספות בנייה. מרפסת שנסגרה, חדר שנוסף, קיר שהוזז. הבודק מסתכל על המצב הפיזי שלהן. האם הן חוקיות זו שאלה לעורך הדין ולתיק הבניין בעירייה, לא לבודק בית.

גג ומרפסות, בדירת גג ובקומה עליונה: מצב האיטום והניקוז.

מתי לבדוק, ומה לבקש מהמוכר

הזמן הנכון הוא אחרי שהחלטתם שהדירה מעניינת אתכם ולפני שחותמים על חוזה או על זיכרון דברים. מוקדם מדי, ואתם משלמים על בדיקה של כל דירה שראיתם. מאוחר מדי, ואין לממצאים השפעה.

תאמו עם המוכר שעה שבה הבודק יכול להיכנס, רצוי באור יום, עם מים וחשמל פעילים, ואם אפשר גם גישה לגג ולמחסן. בדירה מרוהטת הבודק לא יזיז ארונות כבדים, ולכן שאלו מראש מה מסתתר מאחוריהם.

שאלו את המוכר, ורצוי בכתב: האם היו נזילות, ממי ומתי תוקנו. מתי הוחלפה הצנרת, אם בכלל. האם יש בעיות ידועות בבניין, בגג המשותף או בחזית. האם נעשו שינויים בדירה, ואם יש להם היתר. בדירה חדשה יחסית, מתי נמסרה מהקבלן ומה נשאר פתוח מולו.

שאלו גם את ועד הבית או את השכנים. מה שהמוכר שוכח לספר, השכן מלמטה בדרך כלל זוכר, במיוחד אם הנזילה ירדה אליו.

והביאו את עצמכם לבדיקה. הבודק יראה לכם במקום מה חשוב ומה פחות, וזה שווה יותר מכל עמוד בדוח.

מה עושים עם הדוח

הדוח נותן לכם שלוש אפשרויות, ואף אחת מהן לא "לבטל אוטומטית".

לקנות כמו שהיא, בידיעה. רוב הדירות הישנות מגיעות עם רשימת ליקויים. אם הם קוסמטיים או זולים לתיקון, עכשיו אתם יודעים ומתכננים את התקציב.

לנהל משא ומתן. ממצא ממשי, כמו רטיבות פעילה, צנרת שצריך להחליף או איטום גג שכשל, הוא בסיס ענייני לדבר עם המוכר על המחיר או על תיקון לפני המסירה. דוח כתוב עם תמונות משכנע יותר מ"נראה לי שיש רטיבות". איך לנסח את זה בחוזה, שאלו את עורך הדין.

לוותר. לפעמים הממצא גדול מדי: בעיה בגג המשותף שהבניין לא מטפל בה, סדק מבני, רטיבות מהקרקע במרתף. עדיף לגלות את זה בבדיקה שעלתה כמה מאות או אלפי שקלים, מאשר אחרי שקניתם.

כמה עולה בדיקה כזו בשוק, ומה כדאי לשאול כשמשווים, כתבנו בעמוד מחירי בדק בית. אצלנו המחיר נאמר במקום, לפני שהבדיקה מתחילה. התקשרו, ספרו כמה חדרים, באיזו קומה ומתי אתם אמורים לחתום, ונתאם.