חוק המכר דירות: מה החוק נותן למי שקונה דירה מקבלן

על מי החוק חל, ומה המפרט

החוק מגדיר "מוכר" כמי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות, בעצמו או על ידי אחר, על מנת למכור אותה, וגם מי שקנה דירה מהבונה כדי למכור אותה. בפועל זה הקבלן או היזם. "קונה משנה" הוא מי שקונה את הדירה מהקונה הראשון, והחובות של המוכר לפי סעיף 4 חלות גם כלפיו. לכן גם מי שקונה יד שנייה דירה חדשה יחסית יכול, בדרך כלל, להסתמך על התקופות שעוד לא נגמרו. כדאי לבדוק את זה עם עורך דין לפני החתימה.

סעיף 2 מחייב את המוכר לצרף לחוזה, בעת החתימה, מפרט והוראות תחזוקה ושימוש חתומים. כל תיקון במפרט צריך חתימה של שני הצדדים. המפרט הוא הבסיס לכל בדיקה: מה שכתוב בו הוא מה שהקבלן התחייב למסור.

סעיף 5 קובע מה קורה כשאין מפרט: רואים את המוכר כמי שהתחייב למסור את הדירה כשכל דבר שהיה צריך להופיע במפרט הוא באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות, וחובת ההוכחה עליו. וסעיף 7א קובע שאי אפשר להתנות על החוק, אלא לטובת הקונה.

מה נחשב אי התאמה

לפי סעיף 4, המוכר לא קיים את חובותיו אם מתקיים אחד מאלה:

הדירה, או כל דבר שבה, שונה ממה שכתוב במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבנייה.

בתקופת הבדק התגלתה אי התאמה, אלא אם המוכר הוכיח שהיא נגרמה ממעשה או מחדל של הקונה.

בתקופת האחריות התגלתה אי התאמה, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים.

בתוך 20 שנה מהיום שבו הדירה הועמדה לרשות הקונה התגלתה אי התאמה יסודית, אלא אם המוכר הוכיח שהקונה גרם לה. גם אחרי 20 השנה, אם הקונה מוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים.

המוכר לא מסר הוראות תחזוקה ושימוש.

"אי התאמה יסודית" מוגדרת בחוק כאי התאמה בחלקי הבניין שנושאים ומעבירים עומסים לקרקע, ונוגעת ליציבות הבניין ולבטיחותו. שימו לב להבדל בנטל: בתקופת הבדק המוכר צריך להוכיח שהקונה אשם, ובתקופת האחריות הקונה צריך להוכיח שהמקור בבנייה. בשביל ההוכחה הזו אנשים מזמינים חוות דעת הנדסית.

תקופת הבדק ותקופת האחריות

תקופת הבדק מתחילה כשהדירה מועמדת לרשות הקונה, ואורכה תלוי בסוג הליקוי, לפי התוספת לחוק:

שנה אחת: כל אי התאמה שאין לה תקופה אחרת ושאינה יסודית.

שנתיים: מסגרות ונגרות, כולל אלומיניום ופלסטיק; ריצוף וחיפוי פנים, כולל שקיעות ושחיקה.

שלוש שנים: מכונות ודוודים; פיתוח החצר, כולל שבילים, חניות ומערכות בחצר; בידוד תרמי.

ארבע שנים: מערכות צנרת, כולל מים, הסקה, מרזבים, דלוחין וביוב, ובכלל זה נזילות; איטום המבנה, כולל חללים תת קרקעיים, קירות, תקרות וגגות.

חמש שנים: סדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מ"מ ברכיבים שאינם נושאים.

שבע שנים: התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ.

תקופת האחריות היא שלוש שנים נוספות, שמתחילות בתום תקופת הבדק. הטבלה הזו היא הנוסח שנקבע בתיקון מס' 5 לחוק, שפורסם ב-6 באפריל 2011. על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה, או שהחוזה עליה נחתם, לפני כן חל הנוסח הקודם. פירוט ודוגמאות בעמוד תקופת בדק.

חובת ההודעה, והזכות לתקן

סעיף 4א קובע מתי אפשר להסתמך על אי התאמה. ליקוי שאפשר היה לגלות כשהדירה הועמדה לרשותכם: צריך להודיע עליו למוכר בתוך שנה מיום המסירה. ליקוי שאי אפשר היה לגלות בבדיקה סבירה במסירה: בתוך זמן סביר אחרי שגיליתם אותו. אותו כלל חל על אי התאמה יסודית שלא הייתה ניתנת לגילוי.

לכן השנה הראשונה חשובה במיוחד. ליקוי גלוי שלא הודעתם עליו בזמן עלול לצאת מהתמונה. בדיקת הדירה החדשה לפני המסירה או בחודשים שאחריה היא הדרך למצוא אותו כל עוד מותר.

סעיף 4ב קובע מה קורה אחרי ההודעה: אתם צריכים לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן, והוא צריך לתקן בתוך זמן סביר. אם הליקוי חזר אחרי שהמוכר תיקן אותו פעם אחת או יותר, בתוך שנתיים ממועד ההודעה, או שהתיקון דחוף והמוכר לא תיקן בזמן סביר, מותר לכם לתקן בעצמכם והמוכר נושא בהוצאות.

ועוד כלל חשוב, בסעיף 7א: ויתור של הקונה על זכויות בקשר לאי התאמה, שהוא תנאי למסירת הדירה או לביצוע תיקונים, בטל, גם אם נחתם. על מה לכתוב במסירה עצמה, בעמוד פרוטוקול מסירה.

איחור במסירה, הצמדה, ומה לא כתוב כאן

סעיף 5א עוסק באיחור במסירה. בחוזים שנחתמו מ-7 ביולי 2022 והלאה: אם הדירה לא נמסרה חודש אחרי המועד שבחוזה, הקונה זכאי לפיצוי בלי להוכיח נזק, לפי הגבוה מבין הפיצוי שבחוזה לבין דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה. מסוף החודש הראשון ועד סוף החודש הרביעי: דמי השכירות. מהחודש החמישי עד העשירי: פי 1.25. מהחודש ה-11 ואילך: פי 1.5. בחוזים שנחתמו עד 6 ביולי 2022 הכללים שונים. הפיצוי לא חל כשהאיחור נגרם רק בגלל הקונה, או בנסיבות שהחוק מפנה אליהן בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).

סעיף 5ג קובע שבחוזים מ-7 ביולי 2022 תשלום לקבלן לא מוצמד למדד, אלא אם הוסכם להצמיד עד מחצית מכל תשלום למדד תשומות הבנייה, ובלבד ש-20% מהמחיר ששולמו בחתימה או לפני כל תשלום אחר לא יוצמדו.

כל מה שכתוב כאן הוא סיכום של נוסח החוק, לא ייעוץ משפטי. יש בו חריגים, הוראות מעבר ופסיקה שלא נכנסו לעמוד. כשיש מחלוקת עם קבלן, או לפני שמגישים תביעה, הכתובת היא עורך דין שעוסק במקרקעין. אנחנו מתאמים את הבדיקה ההנדסית שמתעדת את הליקויים, ולא מייצגים מול הקבלן. סקירה של סוגי הליקויים, בעמוד ליקויי בנייה.